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，2019年3月21日 - 全球优秀的房地产服务上市公司高力国际近日发布《发力人工智能产业园》的报告。随着人工智能技术的快速发展，国务院及市都对人工智能产业的发展制定相关规划。高力国际报告指出，在人工智能领域的人才、技术、企业、资金方面优势将有助于其在人工智能领域取得优秀地位。同时亚洲的科技型企业也已经意识到的重要地位，将继续吸引新的企业和投资资金进入。
高力国际报告显示，在人工智能领域的人才、技术、企业和资金等方面相较其他城市均拥有较大优势。人才方面，聚集了较多人工智能知名研究单位。企业方面，截止2019年9月，拥有的人工智能相关企业数量居全国首位。此外，地区投融资规模约占同期全国投资额的一半，也居全国首位。
从区域上看，海淀区是人工智能产业最为集中的区域。当前专门针对人工智能的区域包括海淀区的中关村智造大街和经济技术开发区的亦创智能机器人创新园区。此外北大科技园中也专门设有人工智能国家专业化众创空间。
高力国际报告指出，未来人工智能产业主要布局在五个重点区域，分别为：中关村科学城、未来科学城、怀柔科学城、经济技术开发区及中关村国家自主创新示范区。最近门头沟区宣布将要建设的中关村人工智能科技园就是中关村国家自主创新示范区的项目之一。
此外，亚洲科技公司已经意识到的重要地位。高力国际曾发表《亚洲科技趋势》的英文版报告，对12个大型科技类企业进行详细访谈，这些企业普遍认为/华北区域是亚洲区域内一大的人才来源地。被访者显示出对中国的教育尤为看重，一家西方跨国企业指出企业选址在临近中国知名高校附近的重要性，包括、上海和成都等城市。
因此高力国际预测，在人工智能方面拥有的优势有助于形成产业聚集效应，在人工智能产业研发和价值链高端领域形成竞争优势，成为最为优秀的城市之一。
cbre大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌：“中国大宗物业投资市场具备在2019年继续活跃的宏观基础，国内开发商和机构投资者仍是买方主力，同时跨境资本需求旺盛。建议投资者关注一线城市中具有租金增长潜力的物业，借助板块整体提升、物业和租户结构升级、用途转换等途径实现更高的投资回报。二线城市方面，预计商办和工业物流物业的租金回报率将分别高出一线城市150-300和75-425个基点，较高的租金回报率将继续吸引投资者的目光，但鉴于供应过剩整体风险较高，建议聚焦租赁基本面良好或改善的市场，可将视野拓展至正在崛起的新兴物流枢纽城市。”
海外投资政策松动可能性低，一带一路和产业地产投资活跃
2019年8月以来商务部反复强调的“房地产、体育及娱乐业对外投资没有新增项目”，而国家发改委于2019年3月起实施的《企业境外投资管理办法》将房地产划入敏感类投资。再进一步考虑到2019年美联储加息缩表、欧洲央行可能结束量化宽松、国际贸易摩擦加剧等因素对人民币汇率和中国外汇储备造成的风险，中国监管层今年内放松对资本出境和境外房地产投资限制的概率较低。
在此背景下，我们认为一带一路地区以及和产业配套相关的仓储、工业、港口码头以及自用物业等类型的投资仍将享有更多的政策灵活度，相关投资需求将较为活跃。此外，中资于2013-2015年期间的不少海外地产投资获利颇丰，2019年我们或将看到中资出售项目的情况有所增加，并带来一定的再投资需求
四环路以内和中轴线延长线、长安街延长线这“两轴”周边，将限制各类用地调整性质改建住宅商品房。记者昨日从市规划国土委获悉，《建设项目规划使用性质正面和负面清单》已经发布，这是本市首次在用地性质上设出“负面清单”。
核心区：
限制各类用地“变身”大型商业
市规划国土委相关负责人表示，为落实《城市总体规划（2016年-2035年）》，发挥市场配置资源决定性作用，按照鼓励疏解非首都功能，鼓励补齐地区配套短板，鼓励完善地区公共服务设施，鼓励加强职住平衡的原则，本市发布了建设项目规划使用性质正面和负面清单。
按照区域，这份清单将本市划分成了6类地区。其中，首都功能核心区中，鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为党政军领导机关办公和配套用房；鼓励历史建筑调整为博物馆等公共文化设施；鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为学前教育、养老设施；鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。
而在“负面清单”中，本市将限制首都功能核心区里的各类用地调整为大型商业项目，限制各类用地调整为商务办公项目，限制各类用地调整为综合性医疗机构，限制各类用地调整为专科教育、高等教育用房，限制各类用地调整为住宅商品房，以及限制各类用地调整为仓储物流设施。
三环路外：
鼓励改建出租型公寓
而在核心区之外的中心城区，将主要为了疏解非首都功能，完善配套设施，保障和服务首都功能优化提升。相关负责人说，这个区域将主要推进城市修补和生态修复，提升城市品质。
在这个区域中，本市鼓励各类用地调整为养老设施，鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为学前教育设施，鼓励中关村科学城范围内的各类非居住建筑调整为科技创新用房，鼓励三环路以外商业零售、商务办公、酒店宾馆等建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化建筑，以及出租型公寓。同时，还鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。
而在“负面清单”中，这个区域也限制各类用地调整为大型商业项目、大型商务办公项目和区域性物流基地和批发市场。同时，中心城五环路以内区域还限制各类用地调整为综合性医疗机构、中等职业教育、高等教育及面向全国招生的培训机构和文化团体。
记者注意到，本市限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房，并且限制三环路以内的各类用地调整为仓储物流设施。
城市副中心：
鼓励工业用地转向科技创新
在这份清单中，有两个特殊区域。其中一个是城市副中心，另外一个则是中轴线及其延长线、长安街及其延长线。
其中，城市副中心将围绕对接中心城区功能和人口疏解，促进行政功能与其他城市功能有机结合，以行政办公、商务服务、文化旅游为主导功能，形成配套完善的城市综合功能。
相关负责人说，鼓励城市副中心的各类用地调整为托幼、小学、中学等教育设施和养老设施。鼓励各类用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。鼓励各类非居住建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化设施和医疗设施。鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为科技创新用房。同时，城市副中心将限制各类用地调整为一般性制造业、区域性物流基地和批发市场。
而在中轴线及其延长线、长安街及其延长线区域，鼓励中轴线两侧的建筑调整为传统文化、传统商业、传统餐饮等历史文化项目，以及图书馆、博物馆等公共文化设施。
同时，限制各类用地调整为大型商业项目、商务办公项目、综合性医疗机构、仓储物流设施。同时也限制各类用地调整为专科教育、高等教育用房或住宅商品房。
本周二，高力国际发布2019年第二季度广州物业市场回顾与展望报告。
报告显示，2019年上半年，广州核心商圈仅有3.0万㎡甲级写字楼（专题阅读）新增供应入市。但需求旺盛，上半年净吸纳量为23.99万㎡。
房地产企业成为上半年的租赁主力，占据39%的交易面积。科技业、金融业分别以22%、17%的交易面积紧随其后。
受有限新增供应和旺盛需求的双重影响，上半年全市甲级写字楼平均租金同比增长9.6%，达177元/㎡/月，空置率3.9%，同比下降7.8％，为近5年来的低点。
对2019年及未来4年的市场走向，高力国际亦作出了分析：
· 2019下半年：预计约48万㎡新增供应入市。
基于二季度的低空置率与下半年有限的新增体量，国际广州分公司办公楼服务部董事陈昱豪认为，预计今年全市租金将同比增长6%-8%，年末全市空置率将维持在8%的水平;
· 2019-2022年：将有超262万㎡新增供应入市，约占全市现有总体量的50.8%，且约60%增量集中于琶洲。
高力国际广州分公司董事总经理冯文光认为，随着大量新增供应的推出，预计空置率将逐渐攀升，并在2020年出现15%的峰值，2019至2022年租金涨幅或将减缓至每年同比增长3%。
珠江新城租金涨幅领跑全市 新增供应进入收官阶段
目前，珠江新城已成为广州甲级写字楼总存量大的子市场，占据全市甲级写字楼总体量的61.5%，且无论租金或租金涨幅皆领跑全市——平均租金达194元/㎡/月，同比增长12.1%。
与此同时，珠江新城新增供应也已进入收官阶段，仅有约47万㎡新增供应于2019至2022年推出，仅占珠江新城现有体量的14.7%。
高力国际预测，珠江新城租金水平未来5年将保持平稳增长，从而带动全市租金水平缓和增长。
琶洲新增供应独占鳌头 但多为企业自用
2019至2022年，全市62%的甲级写字楼新增供应集中于琶洲，但其中超半数为自用面积。如，唯品会总部大厦、腾讯广州总部大楼、阿里巴巴华南运营中心、复星南方总部中心等，大部分新增供应都将用作企业总部。
据此，高力国际分析认为琶洲未来5年租金水平将保持缓和增长。
除了写字楼市场，高力国际本次报告针对“粤港澳大湾区”议题，着重分析了广东三大自贸区中面积大、规划gdp最高及规划人口最多的南沙自贸区，并指出南沙已进入城市快速发展阶段。
今年5月，新鸿基成功投得广州南沙庆盛枢纽区域地块，将打造地标级综合体，成为港企投资南沙的一大新动向。
今年内，灵山岛尖片区城市基础设施建设将收官。此外，随着“1+1+10产业体系”正式生效，广州国际人工智能产业研究院入驻南沙，如今南沙iab产业布局已初具规模，整体产业结构逐步优化。
高力国际华南区咨询服务部高级董事陈厚桥表示，在政策地推动下，南沙整体发展前景好，预计未来将有大量企业进驻南沙。
2019年国内房地产基金累计成交金额突破600亿元，同比增长150%。2019年初，《私募投资基金备案须知》新规的发布，预计新规将促使地产基金的投资由债权类向股权类转换，股权类基金将在投融两端拥有更多的机会，对大宗物业的投资带来利好。保险资金方面，中国人寿、华夏保险、天安人寿等众多保险机构在2019年在物业投资市场上屡次出手，预计2019年保险资金对国内优质地产战略增持的趋势不变。
2019年，外资地产基金将继续把中国列为亚太区增值型投资的首要目标市场。世邦魏理仕研究发现2019-2020年间将共有530亿美元亚太私募房地产基金投出，其中中国市场将获得140亿美元，主要为增值型和机会型基金。另外随着2019年中国经济的新动力逐步成型，外资地产基金对中国经济失速的担忧逐渐减弱，预计2019年外资基金对中国一二线城市优质物业的投资将有所加快。
主要城市各类物业租金回报率预测
2019年一线城市核心区域商办物业的租金回报率将保持平稳，但次中心、新兴商务区的写字楼回报率有继续向下的趋势。二线城市中写字楼供需平衡的南京、杭州，以及趋势向好的成都等城市的租金回报率均将有所下调。全国购物中心的回报率预计保持稳定。一二线城市以及一线周边卫星城市的仓储物流项目的租金回报率将进一步下行。
（赢商网报道）7月9日，高力国际发布2019年上半年深圳物业市场回顾与展望报告。据赢商网查阅报告，截至今年上半年深圳甲级写字楼存量达到544万平方米，同比增长26.7%，环比增长3.7%。其中福田存量最高，为56%；其次是南山31%，罗湖存量占比9%，前海占比4%。
1-6月全市有7个写字楼项目入市，包括中星微大厦、荣超后海大厦、深圳湾1号中心、国银金融中心、平安国际金融中心南塔、深圳能源中心，以及信利康大厦，共新增约29万平方米的面积。
在写字楼租赁市场中，由于金融、科技、专业服务、先进制造等企业的扩张而导致大面积租赁增多，这在福田和南山区表现尤为明显。
持续活跃的租赁需求对租金产生一定影响，今年上半年深圳甲级写字楼平均租金为245元/月/平方米，创历史新高，实现同比增长6.3%。其中南山收强劲的需求支撑，平均租金增长最快，为16.7%；其他各区表现相对平稳；前海在基建完成之前依然属于调整期，租金同比下调10.6
另据高力国际预测，下半年深圳将有约130万平方米的写字楼新增供应入市，其中南山将有8个，宝安、前海3个，福田1个项目面世。未来三年预计每年新增供应均在百万平方米以上，总供应面积或超过600万平方米，其中一半的供应量将来自前海。
高力国际称，深圳甲级写字楼物业即将进入供应过剩时期，新增供应将在未来两年内达到历史峰值。这对租户来说无疑是一大利好。然而从另一方面来说，大量新增供应势必将在中短期内令全市平均空置率进一步提升，尤其受到前海片区新增供应的影响，预计到2019年或将攀升至29%。
租金方面则是因为高供应而受下行压力，2019年预计有明显的降幅，但福田和南山仍可实现租金小幅增长；全市租金在2020年会有回升，之后呈平稳上升趋势。
此外，据高力国际数据透露，2019年全国各大城市大宗交易中，深圳整体成交相较落后于、上海，但同比增长达到106%，未来发展潜力巨大。在深圳的大宗交易市场中，写字楼仍是最受投资人关注的领域，但长租公寓及联合办公也是他们看好的投资方向。
截至目前，深圳已有超过50多家长租公寓品牌，分为房地产类、酒店类、中介类以及创业类等，包括如万科泊寓、魔方公寓、链家自如公寓等。联合办公方面，深圳目前已有60余家品牌运营商，包括wework、soho、funwork、urwork等。
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